Despejo por Falta de Pagamento: Prazos, Liminar e Defesa
A ação de despejo por falta de pagamento é o instrumento previsto na Lei do Inquilinato para o locador retomar o imóvel quando o aluguel não é pago. Este artigo explica os prazos do processo, quando é possível obter liminar de desocupação, como funciona a purgação da mora e quais defesas o locatário pode apresentar.
O que é a ação de despejo por falta de pagamento
A Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, regula os contratos de locação de imóveis urbanos e prevê a ação de despejo como o meio processual adequado para o locador reaver o imóvel quando o locatário deixa de pagar aluguéis e encargos previstos no contrato, como condomínio e IPTU, quando estes forem de responsabilidade do inquilino.
Diferentemente do que muita gente imagina, o locador não pode retomar o imóvel por conta própria, trocando fechaduras ou retirando pertences do inquilino: a retomada depende de decisão judicial e do cumprimento do procedimento previsto em lei, o que garante o direito de defesa ao locatário ao longo do processo.
Citação, contestação e prazos do processo
Ajuizada a ação, o locatário é citado para, no prazo legal, apresentar contestação ou efetuar o pagamento do débito atualizado. A Lei do Inquilinato prevê a possibilidade de o locatário purgar a mora — isto é, pagar o valor devido, incluindo aluguéis, encargos e honorários — no prazo de até 15 dias contados da citação, desde que não tenha utilizado essa mesma faculdade nos 24 meses anteriores.
Não havendo pagamento nem acordo, o processo segue seu curso normal, com contestação, eventual produção de provas e sentença. Caso a sentença seja favorável ao locador, é fixado prazo para desocupação voluntária do imóvel antes da execução forçada do despejo.
Quando cabe liminar de desocupação
O artigo 59, parágrafo 1º, da Lei nº 8.245/1991 prevê hipóteses em que o juiz pode conceder liminar para desocupação do imóvel em até 15 dias, independentemente do julgamento final da ação, desde que prestada a caução fixada judicialmente. Entre essas hipóteses estão, por exemplo, o descumprimento de acordo para desocupação e situações envolvendo ausência de garantia locatícia válida em determinados contratos.
A concessão da liminar depende da análise do juiz sobre o preenchimento dos requisitos legais e da prestação de caução, quando exigida, servindo como garantia em favor do locatário para o caso de a ação vir a ser julgada improcedente ao final do processo.
Caução e garantias locatícias
A Lei do Inquilinato prevê diferentes modalidades de garantia que podem ser exigidas no contrato de locação, como a caução em dinheiro ou bens, a fiança, o seguro de fiança locatícia e a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, sendo vedada a exigência de mais de uma modalidade no mesmo contrato.
A caução em dinheiro, quando prevista, está limitada a determinado número de aluguéis e deve ser depositada em caderneta de poupança, revertendo ao locatário ao final do contrato caso não existam débitos pendentes. Essa mesma caução pode ser relevante para a concessão de liminar de despejo em hipóteses específicas previstas em lei.
Purgação da mora: como o locatário pode evitar o despejo
Purgar a mora significa pagar integralmente o débito em atraso, incluindo aluguéis, encargos contratuais e honorários advocatícios fixados no processo, dentro do prazo concedido após a citação. Ao fazer esse pagamento, o locatário pode permanecer no imóvel e o processo de despejo é extinto quanto ao pedido de retomada por falta de pagamento.
Essa faculdade, no entanto, não pode ser usada repetidamente: a lei veda a purgação da mora quando o locatário já tiver se valido desse mesmo benefício nos 24 meses anteriores à propositura da ação, o que reforça a importância de manter os pagamentos em dia ao longo do contrato.
Defesa do locatário e direitos do locador
O locatário pode apresentar contestação discutindo, por exemplo, valores cobrados indevidamente, encargos não previstos em contrato, ou eventual compensação de créditos que tenha em face do locador, como despesas de reparos que caberiam a este último e foram custeadas pelo próprio inquilino.
Do outro lado, o locador tem o direito de exigir o cumprimento do contrato conforme pactuado, respeitados os limites da Lei do Inquilinato quanto a reajustes, cobrança de encargos e forma de rescisão. A análise conjunta do contrato e do histórico de pagamentos costuma ser o ponto de partida para avaliar os argumentos de ambas as partes no processo.
Perguntas frequentes
O locatário pode pagar a dívida e continuar no imóvel?
Sim, por meio da purgação da mora, pagando o débito atualizado dentro do prazo legal contado da citação, desde que não tenha utilizado esse mesmo benefício nos 24 meses anteriores ao ajuizamento da ação.
Em quais casos existe liminar de despejo?
A liminar está prevista para hipóteses específicas do artigo 59 da Lei do Inquilinato, como descumprimento de acordo de desocupação ou ausência de garantia válida em determinados contratos, mediante prestação de caução fixada pelo juiz.
O locador pode trocar a fechadura para retomar o imóvel sozinho?
Não. A retomada do imóvel deve ocorrer por via judicial, com cumprimento do mandado de despejo por oficial de justiça. Medidas de autotutela, como trocar fechaduras ou cortar serviços, não são permitidas pela legislação.
A caução do contrato de locação cobre todos os débitos do inquilino?
Não necessariamente. A caução costuma ter limite legal, geralmente equivalente a poucos aluguéis, e pode não ser suficiente para cobrir todo o débito acumulado, que continua sendo exigível do locatário pelas vias próprias.
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