Compra e Venda de Imóvel: Como Conferir Matrícula e Contrato
Comprar um imóvel envolve verificações que vão além de visitar o local e negociar o preço. Este artigo explica como analisar a matrícula, quais certidões pedir para checar dívidas e pendências, o que deve constar no contrato e por que o registro em cartório é indispensável para a transferência da propriedade.
O que verificar antes de assinar qualquer documento
Antes de assinar proposta, contrato preliminar ou escritura, é fundamental reunir informações sobre a situação jurídica do imóvel e do vendedor. Isso inclui identificar quem é o proprietário registrado, se o imóvel está livre de ônus, se há processos judiciais que possam afetar a transação e se a documentação pessoal das partes está regular.
Muitos problemas que aparecem depois da compra poderiam ter sido evitados com uma checagem prévia mais cuidadosa. Por isso, reservar tempo para essa etapa de verificação documental, antes de qualquer pagamento de sinal, costuma evitar dores de cabeça e discussões futuras sobre a validade do negócio.
Como analisar a matrícula do imóvel
A matrícula é o documento central de qualquer imóvel, mantida no Cartório de Registro de Imóveis competente, e reúne o histórico completo de proprietários, transmissões, ônus e gravames, como hipotecas, penhoras, usufrutos e cláusulas de inalienabilidade. Solicitar uma certidão de matrícula atualizada, emitida próximo à data da negociação, é indispensável para conferir a real situação do bem.
É importante observar toda a cadeia dominial — ou seja, a sequência de transmissões de propriedade ao longo do tempo — para verificar se não há irregularidades, como registros incompletos ou transferências questionáveis. Qualquer averbação relevante, como construção não averbada ou desmembramento, também deve ser conferida antes da compra.
Certidões de dívidas e pendências a pedir
Além da matrícula, recomenda-se solicitar certidões negativas de ações cíveis, execuções fiscais e trabalhistas em nome do vendedor, bem como certidão de ônus reais atualizada, para identificar eventuais penhoras ou hipotecas que não constem ainda averbadas. A quitação de IPTU e de taxas condominiais também deve ser confirmada antes da assinatura do contrato.
A Lei nº 13.097/2015 buscou concentrar na matrícula do imóvel as informações relevantes sobre restrições e ônus, de modo que, em regra, terceiros de boa-fé podem confiar no que consta registrado. Ainda assim, a checagem de certidões pessoais do vendedor continua sendo uma prática recomendada para reduzir riscos na negociação.
O que deve constar no contrato de compra e venda
Um contrato de compra e venda bem redigido deve identificar claramente as partes, descrever o imóvel com seus dados de matrícula, especificar o preço e a forma de pagamento, e prever com precisão a data de entrega das chaves e da documentação necessária para o registro.
Também é importante incluir cláusulas sobre arras (sinal), condições resolutivas em caso de descumprimento, responsabilidade por eventuais dívidas anteriores à venda e penalidades aplicáveis a cada parte caso o negócio não se concretize conforme combinado. Cláusulas genéricas ou incompletas tendem a gerar disputas no futuro.
Por que registrar a escritura no Cartório de Imóveis
Segundo o artigo 1.245 do Código Civil, a propriedade de bem imóvel só se transfere entre vivos mediante o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis. Isso significa que a assinatura da escritura pública, por si só, não torna o comprador proprietário: enquanto não houver o registro, o imóvel continua figurando em nome do vendedor perante terceiros.
O registro também é o que confere segurança jurídica à transação, tornando-a oponível a terceiros e evitando que o mesmo imóvel seja vendido a mais de uma pessoa. Os custos envolvidos incluem o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e os emolumentos cartorários, que variam conforme o valor do imóvel e o município.
Due diligence final antes da assinatura
Como etapa final, vale reunir e conferir todas as certidões obtidas, comparar os dados do imóvel na matrícula com o que está descrito no contrato, e confirmar que os valores de eventuais dívidas propter rem, como IPTU e condomínio, estão devidamente esclarecidos entre as partes antes da assinatura.
Cada negociação tem particularidades quanto ao histórico do imóvel, à forma de pagamento e às garantias envolvidas, de modo que a revisão do contrato e da documentação por um profissional, antes da assinatura, ajuda a identificar riscos específicos daquele negócio em concreto.
Perguntas frequentes
Só assinar a escritura pública já transfere a propriedade do imóvel?
Não. A propriedade só se transfere com o registro da escritura na matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis competente, conforme o artigo 1.245 do Código Civil. Sem o registro, o comprador não é considerado proprietário perante terceiros.
O que é certidão de ônus reais e por que pedir?
É o documento emitido pelo Cartório de Registro de Imóveis que informa se existem hipotecas, penhoras, usufrutos ou outras restrições registradas sobre o imóvel, sendo essencial para verificar a real situação jurídica do bem antes da compra.
Se o imóvel tinha dívida anterior, o comprador é responsável?
Depende do tipo de dívida. Débitos vinculados ao próprio imóvel, como IPTU e condomínio, costumam acompanhar o bem, enquanto dívidas pessoais do vendedor, em regra, não se transferem automaticamente ao novo proprietário.
É seguro usar contrato de gaveta na compra de um imóvel?
O chamado contrato de gaveta, sem registro em cartório, traz riscos relevantes, como a possibilidade de o imóvel ser vendido novamente a terceiros ou penhorado em nome do antigo proprietário, já que a transferência formal de propriedade não ocorre sem o registro.
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